Vices cachés
Vous avez acheté, et le défaut est apparu ensuite. Votre première crainte est presque toujours la même : avoir attendu trop longtemps. Elle est souvent infondée, parce que le délai ne part pas de la signature.
Le mécanisme et son délai
Votre action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du défaut, dans la limite d’un délai butoir de vingt ans après la vente (code civil, art. 1648 ; Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023). Le point de départ n’est donc pas la date où vous avez acheté, mais la date à laquelle le défaut s’est révélé à vous : une infiltration que vous constatez quatre ans après votre acquisition peut encore vous ouvrir un recours.
Dans quels cas
Ces cas types illustrent des situations courantes de droit immobilier. Ils ne montrent le dossier de personne.
Ce que vous en retirez
Les trois conditions du vice caché, une par une, avec la source de chacune : lesquelles sont réunies chez vous
Ce que vaut réellement la clause « vendu en l’état », et dans quels cas elle ne protège plus personne
Ce qu’un diagnostic manquant fait perdre au vendeur, point par point
Vous n’êtes pas sûr du délai qui court chez vous ? Donnez vos dates, votre avocat vous le dit sous 24 heures ouvrées.
Décrire ma situationCe que ça coûte
Personne ne peut vous annoncer un prix sans avoir lu votre dossier, et aucune fourchette officielle n’existe pour un vice caché. Ce qui fera varier votre devis : le mode de facturation retenu, la nécessité ou non d’une expertise judiciaire, le choix du référé ou du fond, et le nombre de parties en face de vous. Vous recevez une convention d’honoraires écrite, obligatoire sauf urgence, qui fixe ces points avant que vous vous engagiez.
Où vous êtes couvert
Votre litige de vices cachés est suivi par un avocat qui exerce dans votre commune ou juste à côté. Choisissez la vôtre :
Questions fréquentes
Probablement pas. Vos deux ans partent de la découverte du défaut, pas de la date de votre achat, dans la limite absolue de vingt ans après la vente. La question qui décide chez vous est « depuis quand je sais », jamais « depuis quand j’ai acheté ».
Elle ne le protège pas s’il connaissait le défaut, et elle ne joue jamais quand il est un vendeur professionnel. S’il manquait un diagnostic obligatoire le jour de votre signature, il perd aussi son exonération sur ce point précis.
Les deux voies vous sont ouvertes : le diagnostiqueur fautif répond envers le vendeur, son client, et envers vous, l’acquéreur. Laquelle vous sert le mieux dépend du diagnostic concerné et de la bonne foi du vendeur ; votre avocat examine les deux sur vos pièces avant de choisir.
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Vous avez signé, et vous voulez revenir dessus. Ou votre banque a dit non et votre vendeur garde votre acompte. Deux mécanismes vous protègent, et l’un comme l’autre tient à quelques jours près.
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Cinq champs, deux minutes, et vous savez quel délai court chez vous.