Vendeur, diagnostiqueur, constructeur : qui est tenu de quoi en droit immobilier

Le droit immobilier confond souvent deux questions qui n’ont rien à voir : ce qui est dû, et qui le doit. Le vendeur, le diagnostiqueur, le constructeur, le maître d’ouvrage, le syndic, le bailleur ou le locataire ne portent jamais la même obligation, et confondre deux acteurs fait perdre un recours aussi sûrement que confondre deux délais.

Le vendeur répond des vices cachés

Le vendeur d’un bien immobilier est tenu de la garantie des vices cachés : un défaut caché, qui rend le bien impropre à son usage, et qui existait déjà au moment de la vente (code civil, article 1641). L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du défaut pour agir, dans la limite de vingt ans après la vente. Une clause « vendu en l’état » ne protège pas un vendeur qui connaissait le défaut, et elle ne joue jamais au profit d’un vendeur professionnel.

Le diagnostiqueur répond de ses erreurs, sur deux fronts

Le diagnostiqueur qui commet une faute engage sa responsabilité contractuelle envers le vendeur, son client, et sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur, qui n’a pourtant signé aucun contrat avec lui. Un diagnostic manquant a une conséquence directe : le vendeur perd, sur le point non diagnostiqué, la protection de sa clause d’exclusion de garantie.

Le maître d’ouvrage et le constructeur ne souscrivent pas la même assurance

C’est le point le plus mal attribué du droit de la construction. L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par celui qui fait construire, le maître d’ouvrage, le vendeur ou son mandataire, avant l’ouverture du chantier (code des assurances, article L242-1). La garantie décennale, elle, est portée par le constructeur, qui doit en justifier à l’ouverture du chantier (article L241-1). Les deux existent en parallèle : la dommages-ouvrage sert à faire réparer vite, sans attendre qu’un juge dise qui est fautif ; la décennale sert ensuite à répartir la charge finale entre les responsables.

Le syndic exécute, le syndicat décide

En copropriété, un copropriétaire opposant ou défaillant doit contester une décision d’assemblée générale dans les deux mois de la notification du procès-verbal, pas de la date de l’assemblée elle-même (loi du 10 juillet 1965, article 42). Côté charges, après une mise en demeure restée infructueuse plus de trente jours, les provisions restantes de l’exercice deviennent immédiatement exigibles.

Bailleur et locataire, deux préavis différents

Le bailleur doit un préavis de six mois pour donner congé à son locataire ; le locataire doit trois mois, réduit à un mois dans certains cas prévus par la loi du 6 juillet 1989. Chacun est tenu de son propre délai, pas de celui de l’autre.

Ce panorama reste général : le régime exact dépend toujours de la date de réception ou de vente du bien, et des pièces du dossier. Le tableau détaillé, avec chaque fondement légal, figure sur la page garantie décennale et malfaçons ; les mécanismes propres au vice caché sont développés sur la page vices cachés et diagnostics.