Parfait achèvement et bon fonctionnement : deux garanties à ne pas confondre

Trois garanties de construction se superposent, et deux d’entre elles se confondent souvent : le parfait achèvement et le bon fonctionnement. Elles n’ont ni la même durée ni le même objet.

Un an, tous les désordres signalés

La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur, pendant un délai d’un an à compter de la réception, à réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, que ce soit par des réserves au procès-verbal de réception ou par notification écrite pour ceux révélés ensuite (code civil, article 1792-6). Elle ne couvre pas l’usure normale ni l’usage.

Deux ans, mais seulement les équipements dissociables

La garantie de bon fonctionnement couvre, pendant deux ans à compter de la réception, les éléments d’équipement de l’ouvrage (code civil, article 1792-3). Le critère qui compte n’est pas la taille de l’équipement, c’est sa dissociabilité : une chaudière, un volet roulant, un interphone se démontent sans abîmer l’ouvrage, ils relèvent du bon fonctionnement. Une canalisation encastrée dans la dalle ne se retire pas sans casser le gros œuvre : elle bascule dans le régime décennal.

Pourquoi la distinction change tout

Passé deux ans, un équipement dissociable en panne n’est plus couvert par aucune des trois garanties légales, sauf à démontrer qu’il relève en réalité de la garantie décennale (parce qu’il affecte la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination). C’est souvent ce point, dissociable ou non, qui décide si un recours reste ouvert après la deuxième année suivant la réception.

Le tableau complet des trois garanties, avec leur fondement légal et leur point de départ commun (la réception des travaux), est développé sur la page garantie décennale et malfaçons.