Malfaçons dans un logement neuf : quel régime selon la date de réception

Face à une malfaçon dans un logement neuf, la première question à trancher n’est pas la nature du désordre, c’est la date de réception des travaux. C’est elle qui détermine quel régime s’applique, et si le délai pour agir est encore ouvert.

Moins d’un an après la réception

Tout désordre signalé, par réserve au procès-verbal ou par notification écrite ensuite, relève de la garantie de parfait achèvement, qui court un an à compter de la réception (code civil, article 1792-6). Elle ne couvre pas l’usure normale.

Entre un et deux ans

Seuls les équipements dissociables (chaudière, volet roulant, interphone) restent couverts, par la garantie de bon fonctionnement (code civil, article 1792-3). Un désordre affectant la structure elle-même relève, lui, du régime décennal, sans limite de durée à ce stade.

Jusqu’à dix ans

Ce qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination relève de la garantie décennale, dix ans à compter de la réception (code civil, article 1792). Le constructeur est responsable de plein droit : il n’y a pas de faute à prouver, seulement le dommage, sa gravité, et qu’il est apparu dans le délai.

Et si le bien a déjà été revendu

Un logement neuf acheté après achèvement, puis revendu quelques années plus tard, continue de bénéficier des garanties de construction en cours : l’assurance dommages-ouvrage suit le bien. Un défaut découvert sur un bien ancien, en revanche, sort de ce régime et relève de la garantie des vices cachés, dont le délai part de la découverte du défaut, pas de la réception.

Le tableau complet des trois garanties de construction est sur la page garantie décennale et malfaçons ; le régime du vice caché sur de l’ancien est développé sur la page vices cachés et diagnostics.