Malfaçons dans un logement neuf : quel régime selon la date de réception

Face à une malfaçon dans un logement neuf, la première question à trancher n’est pas ce qu’est le désordre, c’est la date à laquelle vos travaux ont été réceptionnés. C’est elle qui décide du régime applicable chez vous, et de savoir si votre délai pour agir est encore ouvert.

Moins d’un an après la réception

Tout désordre signalé, par réserve au procès-verbal ou par notification écrite ensuite, relève de la garantie de parfait achèvement, qui court un an à compter de la réception (code civil, article 1792-6). Elle ne couvre pas l’usure normale.

Entre un et deux ans

Seuls les équipements dissociables (chaudière, volet roulant, interphone) restent couverts, par la garantie de bon fonctionnement (code civil, article 1792-3). Un désordre affectant la structure elle-même relève, lui, du régime décennal, sans limite de durée à ce stade.

Jusqu’à dix ans

Ce qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination relève de la garantie décennale, dix ans à compter de la réception (code civil, article 1792). Le constructeur est responsable de plein droit : il n’y a pas de faute à prouver, seulement le dommage, sa gravité, et qu’il est apparu dans le délai.

Et si le bien a déjà été revendu

Si vous avez acheté un logement neuf après son achèvement, puis qu’il a été revendu quelques années plus tard, les garanties de construction en cours continuent de courir : l’assurance dommages-ouvrage suit le bien. En revanche, si votre défaut apparaît sur un bien ancien, vous sortez de ce régime et vous relevez de la garantie des vices cachés, dont le délai part du jour de votre découverte et non de la réception.

Le tableau complet des trois garanties de construction est sur la page garantie décennale et malfaçons ; le régime du vice caché sur de l’ancien est développé sur la page vices cachés et diagnostics.